του Tom Slater, Ινστιτούτο Γεωγραφίας, Πανεπιστήμιο του Εδιμβούργου. Μετάφραση: Νίκος Βράντσης
«Το να μετακινείς ανθρώπους από τα σπίτια ή τις γειτονιές τους είναι λάθος. Είτε αιτία του είναι μια κυβερνητική απόφαση είτε η ελεύθερη αγορά, ο αναγκαστικός εκτοπισμός αφορά σχεδόν πάντα ανθρώπους οι οποίοι δεν διαθέτουν την οικονομική και πολιτική ισχύ ώστε να αντισταθούν και οι οποίοι εκτοπίζονται από άτομα με περισσότερους πόρους και ισχύ–άτομα που πιστεύουν πως κάνουν καλύτερη χρήση ενός συγκεκριμένου κτιρίου, κομματιού γης ή γειτονιάς. Αυτοί που εκτοπίζουν κερδίζουν. Αυτοί που εκτοπίζονται όχι.»
Hartman et al. (1982, σσ. 4–5, έμφαση στο πρωτότυπο)
Όπως καταδεικνύουν τα κείμενα που συγκεντρώνονται στο θεματικό τεύχος (Urban Geography Τεύχος 42), οι εξώσεις και οι εκτοπισμοί – αλλά και η απειλή τους – από εκμισθωμένες κατοικίες δεν είναι κάτι το ασυνήθιστο για ανθρώπους στοχοποιημένους και φυλετικά στιγματισμένους που ζουν στο κατώτατο κομμάτι της ταξικής ιεραρχίας στις ανά τον κόσμο πόλεις. Έχουν φτάσει σε σημείο τέτοιο ώστε πλέον έχουν καταστεί σχεδόν ρουτίνα, σε πόλεις όπου δεν υπάρχει καμιά απολύτως ρύθμιση στην αγορά κατοικίας. Σπάνιες είναι οι περιπτώσεις όπου ο εκτοπισμός έχει ουδέτερο ή θετικό αποτέλεσμα για τους εκτοπισμένους· οι περισσότερες αναφορές δείχνουν πως ο εκτοπισμός προκαλεί αποδιοργάνωση, ταπείνωση, πίκρα, πόνο και θλίψη.
Είναι επομένως ζωτικής σημασίας να εντοπίσουμε όχι μόνο τα αίτια του εκτοπισμού, αλλά και να αναγνωρίσουμε τις πολλαπλές του μορφές και να κατανοήσουμε με ακρίβεια τις επιπτώσεις του στις κοινότητες. Οι συγγραφείς αυτού του τεύχους, αναλύοντας διαφορετικά συγκείμενα όπως ο Καναδάς, το Ηνωμένο Βασίλειο, η Γαλλία και το Μπανγκλαντές, μας βοηθάνε να κατανοήσουμε πώς η χρηματιστικοποίηση και η λιτότητα έχουν καταστροφικές συνέπειες για όσους/ες δεν μπορούν να είναι ανταγωνιστικοί καταναλωτές σε έντονα ανταγωνιστικές αγορές κατοικίας. Παράλληλα, μας προσφέρουν πλούσιο θεωρητικό, εννοιολογικό και εμπειρικό υλικό για να αναλύσουμε πώς διάφοροι θεσμικοί και κρατικοί φορείς λειτουργούν σκόπιμα ώστε να διευρύνουν τα περιθώρια κερδοφορίας για λίγους προνομιούχους, ενώ περιορίζουν τις ευκαιρίες στέγασης για τις κοινωνικές ομάδες οι οποίες είναι απολύτως απαραίτητες για την οικονομική επιβίωση των πόλεων.
Σε αυτό το πλαίσιο είναι κρίσιμο να συνδυάσουμε τη συλλογική αναλυτική μας δεινότητα με τη μαζική πολιτική κινητοποίηση, ώστε να επιτύχουμε τους θεσμικούς, νομικούς και πολιτικοοικονομικούς μετασχηματισμούς που είναι αναγκαίοι για να προστατευθούν εκείνοι/ες που είναι πιο ευάλωτοι/ες στους εκτοπισμούς.
Η μυθολογία του ελέγχου ενοικίων
Η κυρίαρχη άποψη ότι κάθε μορφή ελέγχου ενοικίων είναι βλαβερή, ακόμη και για τους ενοικιαστές τους οποίους υποτίθεται ότι θα ωφελήσει, αποτελεί ένα ανησυχητικό παράδειγμα του πώς η ιδεολογία και η προπαγάνδα μπορούν να υπερισχύσουν της εμπειρικής τεκμηρίωσης. Υπάρχει ένα εντυπωσιακό χάσμα ανάμεσα, αφενός, στον τρόπο με τον οποίο συντηρητικοί και φιλελεύθεροι οικονομολόγοι μιλούν για τον έλεγχο των ενοικίων, και, αφετέρου, στις υλικές συνέπειες για τους ενοικιαστές και στις εκστρατείες των κινημάτων και των οργανώσεων (των ίδιων των ενοικιαστών) που υπερασπίζονται τους ανθρώπους που ζουν στο ενοίκιο. Αυτό το χάσμα δεν είναι κάτι καινούριο, αλλά έχει διευρυνθεί τα τελευταία χρόνια, καθώς οι εκκλήσεις και τα κινήματα υπέρ του ελέγχου των ενοικίων δυναμώνουν στο πλαίσιο της παγκόσμιας κρίσης στέγασης.
Το Institute of Economic Affairs (IEA) είναι ένα think tank υπέρ της ελεύθερης αγοράς και θεμελιώδης πυλώνας της γέννησης του νεοφιλελευθερισμού στο Ηνωμένο Βασίλειο. Ιδρύθηκε το 1957 από τον Άντονι Φίσερ –πρώην στρατιωτικό πιλότο, πλούσιο εκτροφέα κοτόπουλων και προσωπικό φίλο του Φρίντριχ Χάγιεκ– και άσκησε τεράστια επιρροή για την άνοδο της Μάργκαρετ Θάτσερ, εμπνέοντας πολλές από τις βασικές της πολιτικές. Το 1972 το IEA εξαπέλυσε μια ολομέτωπη επίθεση ενάντια στην κρατική παρέμβαση στην αγορά κατοικίας, με τίτλο “Verdict on Rent Control” (Ετυμηγορία για τον έλεγχο ενοικίου), η οποία περιλάμβανε άρθρα του ίδιου του Χάγιεκ και άλλων οικονομολόγων της Σχολής της Αυστρίας και της Σχολής του Σικάγο, όπως ο Μίλτον Φρίντμαν. Πολλοί από τους συντάκτες ήταν μέλη της αρχικής Κοινωνίας του Mont Pelerin, κοιτίδας του νεοφιλελεύθερου δόγματος. Στην εισαγωγή της μπροσούρας, ο τόνος είναι απολύτως ξεκάθαρος:
«Αυτά τα δοκίμια θα πρέπει να λειτουργήσουν ως προειδοποίηση για τους οικονομολόγους, κοινωνιολόγους και κοινωνικούς λειτουργούς οι οποίοι πιστεύουν πως ο καλύτερος τρόπος για να βοηθηθούν τα άτομα με χαμηλό εισόδημα είναι να τους παρέχεται φτηνή στέγη με ενοίκια ορισμένα από το κράτος – μια ‘λύση’ που επιβάλλει βαρύτατο τίμημα στις μελλοντικές γενιές.»
Δεν είναι όμως μόνο οι οικονομολόγοι της δεξιάς που αντιτίθενται στον έλεγχο των ενοικίων. Ο Σουηδός οικονομολόγος και βραβευμένος με Νόμπελ, Γκούναρ Μύρνταλ, το 1965 είχε πει: «Ο έλεγχος των ενοικίων αποτέλεσε ίσως το χαρακτηριστικότερο παράδειγμα κακοσχεδιασμένης πολιτικής από κυβερνήσεις χωρίς θάρρος και όραμα.»
Ο πρόεδρος της επιτροπής Νόμπελ Οικονομίας για δεκαετίες, Άσαρ Λίντμπεκ, δήλωσε: «Ο έλεγχος των ενοικίων είναι η πιο αποτελεσματική τεχνική που γνωρίζουμε σήμερα για την καταστροφή μιας πόλης – εξαιρουμένου του βομβαρδισμού.»
Αυτές οι υπερβολικές διατυπώσεις και η επίδειξη συμβολικής εξουσίας έχει, σε πολλές περιπτώσεις, ακυρώσει οποιονδήποτε σοβαρό διάλογο για τον έλεγχο των ενοικίων πριν καν αυτός ξεκινήσει. Υπήρξαν αμέτρητες μιμήσεις, όπως του Γκουριάν, που είπε ότι ο έλεγχος των ενοικίων στη Νέα Υόρκη «προκάλεσε όση ζημιά θα προκαλούσε μια ατομική βόμβα». Οι όροι που χρησιμοποιούν οι κυρίαρχοι οικονομολόγοι είναι πάντα οι πιο φορτισμένοι: ο Σάλινς αποκαλεί τον έλεγχο των ενοικίων «νονό και αρχικακοποιό του ρυθμιστικού οπλοστασίου της Νέας Υόρκης».
Ο φιλελεύθερος Πολ Κρούγκμαν έγραψε το 2000 ότι ο έλεγχος των ενοικίων στο Σαν Φρανσίσκο είχε «αρρωστήσει» την αγορά κατοικίας: «Αξίζει να γνωρίζουμε ότι οι παθογένειες της αγοράς στέγασης στο Σαν Φρανσίσκο είναι ακριβώς ένα σύμπτωμα που προβλέπει η οικονομική θεωρία της προσφοράς και της ζήτησης. Αλλά ο κόσμος δεν θέλει να το ξέρει. Και κάπως έτσι καταλαβαίνετε γιατί οι οικονομολόγοι είναι άχρηστοι: όταν όντως καταλαβαίνουν κάτι, ο κόσμος δεν θέλει να το ακούσει.»
Φιλελεύθεροι οικονομολόγοι οι οποίοι είναι έναντια στον έλεγχο των ενοικίων, υποστηρίζουν ότι ο έλεγχος αυξάνει τα ενοίκια για όσους ενοικιαστές δεν προστατεύονται από αυτόν. Αλλά το επιχείρημα τους διατυπώνεται πάντα εναντίον του ελέγχου των ενοικίων, όχι εναντίον των ανεξέλεγκτων εκμισθωτών. Πολλοί από αυτούς τους οικονομολόγους είναι πολύ γνωστοί δημόσιοι διανοούμενοι. Όταν καταδικάζουν τον έλεγχο των ενοικίων, το ακροατήριό τους ακούει και τους πιστεύει.
Στο επίκεντρο όλων των επιχειρημάτων ενάντια στον έλεγχο των ενοικίων –είτε προέρχονται από συντηρητικούς είτε από φιλελεύθερους– βρίσκεται η διαρκής ιδεολογική μάχη περί του το αν η κατοικία είναι εμπόρευμα ή όχι και ποιος είναι ο ρόλος της στο οικονομικό και κοινωνικό μας σύστημα. Η απλή αναφορά στη φράση «έλεγχος ενοικίων» είναι ανατριχιαστική για όσους δεν αντέχουν την ιδέα ελέγχου των τιμών, για όσους πιστεύουν στη λεγόμενη «ελεύθερη» και ανταγωνιστική αγορά και στην ιερότητα της ιδιωτικής ιδιοκτησίας, για όσους θεωρούν ότι δεν πρέπει να εμποδίζουμε κανέναν να βγάλει όσα περισσότερα χρήματα μπορεί από την κατοικία. Οι σχεδόν υστερικές αντιδράσεις των πιο δεξιών οικονομολόγων απέναντι στον έλεγχο των ενοικίων είναι αποκαλυπτικές, αν τις εντάξει κανείς στο ευρύτερο πλαίσιο. Στις περισσότερες χώρες υπάρχουν νόμοι που προστατεύουν τα δικαιώματα των μετόχων και θωρακίζουν τους επενδυτές από οποιαδήποτε συνέπεια, ακόμη κι όταν επενδύουν σε εταιρείες που διαπράττουν εγκλήματα, παρανομούν ή σκοτώνουν ανθρώπους. Οι κυρίαρχοι οικονομολόγοι σπάνια μιλούν για αυτούς τους νόμους. Όταν όμως γίνονται προτάσεις για νόμους που προστατεύουν το δικαίωμα των ανθρώπων να έχουν κάπου να μείνουν, οι ίδιοι οικονομολόγοι ξεσαλώνουν.
Οι έντονες αρνητικές αντιδράσεις σχετικά με τον έλεγχο των ενοικίων δεν είναι μόνο ιδεολογικές. Τροφοδοτούνται επίσης από το ότι οι περισσότεροι οικονομολόγοι συνδέουν τον έλεγχο του ενοικίου με τις καταστροφικές συνέπειες του λεγόμενου ελέγχου ενοικίου πρώτης γενιάς: ένα πλήρες, μακροχρόνιο πάγωμα των ονομαστικών ενοικίων, πολύ κάτω από τα επίπεδα της αγοράς. Αυτό το μοντέλο εφαρμόστηκε για πρώτη φορά σε ευρωπαϊκές χώρες κατά τον Α’ Παγκόσμιο Πόλεμο, αλλά στην πραγματικότητα καθιερώθηκε ως πολιτική σε πολλές χώρες (συμπεριλαμβανομένης της Βόρειας Αμερικής) κατά τη διάρκεια ή αμέσως μετά τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο. Ο λόγος ήταν η ανάγκη να αντιμετωπιστούν οι μαζικοί εκτοπισμοί εργατικού δυναμικού εκείνης της περιόδου και να διασφαλιστεί προσιτή στέγαση για τα άτομα που είχαν στρατευτεί και επέστρεφαν. Στο ευρωπαϊκό συγκείμενο, η ανοικοδόμηση σπιτιών μετά τον πόλεμο υπήρξε μια διαδικασία αργή, λόγω των εκτεταμένων καταστροφών και –ιδίως– των οικονομικά ρημαγμένων κοινωνιών. Έτσι, οι έλεγχοι στα ενοίκια παρέμειναν σε ισχύ για πολλά χρόνια, συχνά χωρίς καμία αναπροσαρμογή από τα επίπεδα των ενοικίων της εμπόλεμης περιόδου.
Έχει επίσης υποστηριχθεί ότι «πολλές κυβερνήσεις διατήρησαν αυτούς τους ελέγχους ως βιτρίνα, για να αποκρύψουν την απουσία μιας αποτελεσματικής στεγαστικής πολιτικής» (Gilbert, 2003, σ. 109). Οι συνέπειες για πολλές αγορές κατοικίας υπήρξαν καταστροφικές: οι ιδιοκτήτες είχαν ανεπαρκές εισόδημα για τις αναγκαίες εργασίες συντήρησης, γεγονός που οδήγησε σε φυσική φθορά και εγκατάλειψη του αποθέματος. Παράλληλα, υπήρχαν σοβαρές αναντιστοιχίες μεταξύ κατοικιών και ενοικιαστών, γεγονός που οδήγησε σε δραματική μείωση της διαθεσιμότητας κατοικίας, σε σημείο κορεσμού. Το πάγωμα ενοικίων ενίσχυσε, επίσης, εξαιρετικά εκμεταλλευτικές, υπολειμματικές, ανεπίσημες και παράνομες αγορές στέγασης.
Η Sonia Arbaci (2019) είναι ίσως εκείνη που τεκμηρίωσε πιο λεπτομερώς αυτές τις διαδικασίες, από τα τέλη της δεκαετίας του 1940 έως τα μέσα της δεκαετίας του 1980, σε χώρες της Νότιας Ευρώπης όπως η Ισπανία, η Ιταλία, η Ελλάδα και ιδίως η Πορτογαλία (η Arbaci έχει επίσης καταγράψει τις αρνητικές συνέπειες της κατάργησης των ελέγχων ενοικίων). Τα στοιχεία για τις επιβλαβείς επιπτώσεις των ελέγχων ενοικίου πρώτης γενιάς είναι πολλά και εντοπίζονται και πέρα από την Ευρώπη και τη Βόρεια Αμερική – σε χώρες όπως η Ινδία (Ramaswamy & Chakravarti, 1997), το Μεξικό (Romero, 1990), η Αίγυπτος (Soliman, 2002) και η Νότια Αφρική (Morris, 1997). Όταν οικονομολόγοι από όλο το πολιτικό φάσμα, από τη συντηρητική δεξιά έως τον φιλελεύθερο κέντρο, καταδικάζουν τον έλεγχο των ενοικίων, αυτό που έχουν κατά νου είναι το πάγωμα ενοικίου πρώτης γενιάς. Στους κόλπους της Αριστεράς, ελάχιστοι ερευνητές ή ακτιβιστές για τη στεγαστική δικαιοσύνη ζητούν την επαναφορά τους.
Οι έλεγχοι ενοικίων δεύτερης γενιάς διαφέρουν σημαντικά από εκείνους της πρώτης, παρουσιάζουν πολύ μεγαλύτερη ποικιλομορφία και παραμένουν εντυπωσιακά υποερευνημένοι. Ο Arnott (1995, σ. 102) δίνει έναν σαφή ορισμό:
«Περιλαμβάνουν ένα σύνθετο σύνολο ρυθμίσεων που δεν αφορούν μόνο τις επιτρεπόμενες αυξήσεις ενοικίων, αλλά και τη μετατροπή χρήσης, τη συντήρηση και τις σχέσεις εκμισθωτή-ενοικιαστή. [Οι ρυθμίσεις αυτές] συνήθως επιτρέπουν αυτόματες ποσοστιαίες αυξήσεις των ενοικίων συνδεδεμένες με τον πληθωρισμό. Περιέχουν επίσης προβλέψεις για άλλες μορφές αυξήσεων:
– Ρυθμίσεις μετακύλισης κόστους, που επιτρέπουν στους εκμισθωτές να αιτούνται αυξήσεις πέρα από τις αυτόματες, αν υπάρχουν αντίστοιχες αυξήσεις στο κόστος
– Ρυθμίσεις λόγω οικονομικής δυσχέρειας, που επιτρέπουν κατά περίπτωση αυξήσεις ώστε να εξασφαλιστεί ότι οι εκμισθωτές δεν αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας
– Ρυθμίσεις για το ποσοστό απόδοσης, που επιτρέπουν αυξήσεις ώστε να διασφαλιστεί μια ‘εύλογη’ ή ‘δίκαιη’ απόδοση στην επένδυση του εκμισθωτή.
Παράλληλα, τέτοιες ρυθμίσεις των ενοικίων προνοούν για την αυξημένη ασφάλεια για τους ενοικιαστές… και συχνά προβλέπουν περιορισμούς για την αποφυγή περικοπών στη συντήρηση της κατοικίας, καθώς και για την αποτροπή μετατροπής κατοικιών με ρυθμιζόμενο ενοίκιο σε ιδιόκτητες κατοικίες.»
Με λίγα λόγια, οι έλεγχοι ενοικίων δεύτερης γενιάς προστατεύουν τους ενοικιαστές από υπερβολικές αυξήσεις, θεσπίζοντας ένα σύνολο προϋποθέσεων για οποιαδήποτε αύξηση (συνήθως σε συνάρτηση με την ποιότητα της κατοικίας), ενώ ταυτόχρονα διασφαλίζουν ότι οι εκμισθωτές θα έχουν μια εύλογη απόδοση στην επένδυσή τους (Lind, 2001). Η ποικιλία αυτών των ρυθμίσεων είναι τόσο μεγάλη, που καθιστά δύσκολη κάθε απόπειρα γενίκευσης· και η διαφορά τους από τους ελέγχους ενοικίου πρώτης γενιάς είναι τόσο βαθιά, ώστε ο Arnott σημειώνει, δικαίως, ότι «θα πρέπει να αξιολογούνται ανεξάρτητα από την εμπειρία της πρώτης γενιάς» (Lind, 2001).
Ωστόσο, αυτή η αξιολόγηση είναι εξαιρετικά δύσκολη, καθώς απαιτεί την αποσύνδεση των επιπτώσεων των ελέγχων ενοικίων από μια σειρά άλλες πολιτικές που επηρεάζουν την αγορά κατοικίας: την κατάσταση της τοπικής και ευρύτερης πολιτικής οικονομίας, τις κρατικές πολιτικές στέγασης και φορολογίας, τα συστήματα πρόνοιας, τις αξίες και την ιδιοκτησία γης, τις αγοραπωλησίες ακινήτων κ.ο.κ. (Jenkins, 2009) αργότερα εντόπισε μια τρίτη γενιά ελέγχων ενοικίων, όπου οι αυξήσεις ρυθμίζονται κατά τη διάρκεια της ίδιας μίσθωσης, αλλά παραμένουν ανεξέλεγκτες μεταξύ διαφορετικών μισθώσεων. Όμως, επειδή τέτοια σχήματα συχνά συνδέονται με πολιτικές στρατηγικές για την απελευθέρωση της αγοράς, φαίνεται παρατραβηγμένο να τα αποκαλούμε ελέγχους ενοικίων.
Καθώς υπάρχουν ισχυρές ενδείξεις από πολλαπλά συμφραζόμενα ότι «ο έλεγχος των ενοικίων περιορίζει τις εξώσεις για οικονομικούς λόγους… και καθιστά δυσκολότερες τις εξώσεις για μη οικονομικούς λόγους [π.χ. λόγω ανακαίνισης ή αλλαγής χρήσης]» (σ. 108), είναι κάτι παραπάνω από αναγκαίο να αποκαλυφθεί και να αποδομηθεί ο μύθος του ελέγχου των ενοικίων. Στα παρακάτω, εστιάζω σε τρεις μύθους που θεωρώ πως επανεμφανίζονται κάθε φορά που γίνεται λόγος για ελέγχους ενοικίων: ότι απειλούν την ποιότητα, την διαθεσιμότητα και την αποδοτικότητα του συστήματος κατοικίας, οπουδήποτε και οποτεδήποτε.
Ο μύθος της ποιότητας διατυπώνεται ως εξής: ο έλεγχος των ενοικίων θα έχει καταστροφικές συνέπειες για το σύνολο των ενοικιαζόμενων κατοικιών στην αγορά. Το φάντασμα των ελέγχων ενοικίου πρώτης γενιάς επηρεάζει σαφέστατα αυτό το επιχείρημα: αν ένας εκμισθωτής δεν μπορεί να χρεώσει το ενοίκιο που επιθυμεί για να βγάλει κέρδος, τότε δεν θα έχει αρκετά χρήματα για να συντηρεί σωστά το ακίνητο (Albon & Stafford, 1990; Glaeser, 2002; Ho, 1992; Turner & Malpezzi, 2003). Όπως ήδη αναφέρθηκε, αυτό πράγματι ίσχυε σε πολλές περιπτώσεις διεθνώς, όταν επιβλήθηκε πλήρες πάγωμα ενοικίων στις τρεις δεκαετίες που ακολούθησαν τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο. Όμως σήμερα, το προφανές πρόβλημα μ’ αυτό το επιχείρημα είναι ότι η ποιότητα κατοικιών στην αγορά ιδιωτικά ενοικιαζόμενης κατοικίας είναι ήδη τραγική σε πάρα πολλές χώρες. Στο Ηνωμένο Βασίλειο, μάλιστα, είναι η χειρότερη από όλες τις μορφές κατοικίας, με τις πιο αξιόπιστες έρευνες για την φτώχειας να δείχνουν ότι 1 στους 3 ενοικιαστές ζει σε κατασκευαστικά ακατάλληλη κατοικία (Lansley & Mack, 2015). Το επιβεβαιώνουν και οι ίδιες οι πρόσφατες εκθέσεις της βρετανικής κυβέρνησης: σχεδόν το ένα τρίτο των ιδιωτικά ενοικιαζόμενων κατοικιών, εκατομμύρια κατοικίες, δεν πληρούν τα ελάχιστα πρότυπα καταλληλότητας (UK Parliament, 2016).
Επιπλέον, τις δεκαετίες πριν εφαρμοστεί οποιαδήποτε κρατική παρέμβαση στη στέγαση μετά τον Α’ Παγκόσμιο Πόλεμο (όταν η συντριπτική πλειονότητα του πληθυσμού στη Βρετανία νοίκιαζε ιδιωτικά), τα πρότυπα ήταν ακόμη χειρότερα. Η ιστορική εμπειρία του «laissez-faire» φιλελευθερισμού στην κατοικία ήταν απλώς τραγική, με τις συνθήκες παραγκουπόλεων και συνωστισμού να αποτελούν τον κανόνα στις βρετανικές πόλεις, όπου η χρόνια φτώχεια οδηγούσε σε μεταφορά πλούτου προς τα πάνω, μέσω των ενοικίων (Rodger, 1989). Όσοι υποστηρίζουν ότι κάθε μορφή ελέγχου ενοικίων θα επιδεινώνει παντού και πάντα την ποιότητα της κατοικίας, θέλουν και την πίτα ολόκληρη και τον σκύλο χαρτάτο: όταν δεν υπήρχε σχεδόν καμία ρύθμιση, η ποιότητα της ιδιωτικά ενοικιαζόμενης κατοικίας ήταν πραγματικά απελπιστική. Για παράδειγμα, η Γλασκώβη του 1900 ήταν όσο πιο κοντά σε μια «τέλεια» ελεύθερη αγορά κατοικίας όσο θα την ήθελε ένας νεοκλασικός οικονομολόγος: καμία δημόσια κατοικία, καμιά ρύθμιση, κανένα μονοπώλιο από έναν μόνο εκμισθωτή, και ουσιαστικά μηδενική προστασία για τους ενοικιαστές. Όμως τα ενοίκια ήταν υψηλά και οι συνθήκες ζοφερές: οι εκμισθωτές στοίβαζαν ενοικιαστές σε σκάλες, αυλές και στενά, στερώντας τους το φως, το νερό ή την αξιοπρέπεια. Οποιαδήποτε συζήτηση για την ποιότητα της κατοικίας πρέπει να έχει ως πυρήνα το ζήτημα της ασφάλειας. Ο Stuart Hodkinson (2019) ανέδειξε με εντυπωσιακή ζωντάνια, και πλήρη τεκμηρίωση, τις συνέπειες της μακροχρόνιας απορρύθμισης και ιδιωτικοποίησης της στέγασης στο Ηνωμένο Βασίλειο, όπου οι εκμισθωτές εκμεταλλεύονται όποια ευκαιρία μπορούν για να μεγιστοποιήσουν το κέρδος, με επικίνδυνες συνέπειες για τους ενοικιαστές. Μόνο η αποτελεσματική και αυστηρή ρύθμιση μπορεί να διασφαλίσει την ποιότητα και την ασφάλεια στη στέγαση. Είναι παραπλανητικό να ισχυρίζεται κανείς ότι ακόμη και η «ήπια» ρύθμιση δεύτερης γενιάς ελέγχων θα επιδείνωνε τα προβλήματα ποιότητας και ασφάλειας. Αυτό φαίνεται καθαρά στην περίπτωση της Ολλανδίας, όπου το επιτρεπτό ποσοστό ετήσιας αύξησης ενοικίου εξαρτάται από την ποιότητα του ενοικιαζόμενου ακινήτου. Το αποτέλεσμα είναι ένα πολύ πιο υγιές και κατάλληλο απόθεμα ενοικιαζόμενων κατοικιών σε σύγκριση με χώρες χωρίς κανενός είδους έλεγχο (Anas, 1997; Kutty, 1996; Olsen, 1988).
Ο δεύτερος μύθος είναι ίσως ο πιο διαδεδομένος απ’ όλους και αφορά το ζήτημα της προσφοράς. Και πάλι, με αναφορές στην εμπειρία των ελέγχων πρώτης γενιάς, το επιχείρημα υποστηρίζει πως, αν εισαχθεί οποιασδήποτε μορφής έλεγχος ενοικίων, κανείς δεν θα έχει κίνητρο να γίνει εκμισθωτής, οι ήδη υπάρχοντες εκμισθωτές θα αποσύρουν τα ακίνητά τους από την αγορά και οι κατασκευαστές δεν θα χτίζουν νέα ενοικιαζόμενα ακίνητα (Glaeser, 2002· Hackner & Nyberg, 2000· Heffley, 1998· McFarlane, 2003). Το υποτιθέμενο αποτέλεσμα; Περιορισμός στην προσφορά νέων κατοικιών προς ενοικίαση, επιδείνωση της ήδη υπάρχουσας στεγαστικής κρίσης, άνοδος των τιμών λόγω μιας ζήτησης που θα ξεπερνά την προσφορά κατοικιών. Πρόκειται για το επιχείρημα προσφοράς-ζήτησης της νεοκλασικής οικονομικής θεωρίας στην πιο καθαρή του μορφή, και για μια λογική πολλαπλά αμφίβολη. Αυτή η λογική προϋποθέτει πως οποιοσδήποτε περιορισμός στο κέρδος από έναν τομέα οδηγεί στο ότι κανείς δεν θα επενδύει πλέον σε αυτόν. Είναι σαν να πιστεύει κανείς πως:
- ο κατώτατος μισθός σημαίνει ότι οι εταιρείες σταματούν να προσλαμβάνουν,
- ο ΦΠΑ σημαίνει ότι κανείς δεν πουλάει τίποτα,
- ο φόρος καυσίμων σημαίνει ότι κανείς δεν οδηγεί.
Πρόκειται για ένα επιχείρημα που βασίζεται στην πίστη ότι οι άνθρωποι θα επιδιώκουν να βγάλουν χρήματα μόνο υπό συνθήκες απόλυτης, ανεμπόδιστης κερδοφορίας. Πρόκειται για την φαντασίωση μιας τέλεια ανταγωνιστικής αγοράς, όπου οι εκμισθωτές «ανταγωνίζονται» για την παραγωγή ομοιογενών κατοικιών, χωρίς εξωτερικότητες, και όπου όλοι οι συμμετέχοντες έχουν πλήρη και τέλεια πληροφόρηση. Αλλά αν οι εκμισθωτές πληροφορηθούν ότι δεν μπορούν πια να χρεώνουν ό,τι θέλουν χωρίς όρους και προϋποθέσεις, είναι εξαιρετικά απίθανο να τα πουλήσουν όλα και να εγκαταλείψουν τον τομέα. Δεν υπάρχει καμία σοβαρή ένδειξη από πουθενά στον κόσμο ότι στην πράξη αυτό συμβαίνει. Για παράδειγμα, η έρευνα που έκανε ο Bonneval (2019) για 64 πολυκατοικίες υπό καθεστώς ελέγχου ενοικίων στο κέντρο της Λυών στη Γαλλία έδειξε ότι η κερδοφορία των ακινήτων δεν επηρεάστηκε αρνητικά από τον έλεγχο των ενοικίων, ακόμα και σε ορίζοντα 50 ετών.
Τα στοιχεία που δείχνουν ότι ο έλεγχος των ενοικίων μειώνει την κατασκευή νέων κατοικιών είναι είτε ασθενή είτε ανύπαρκτα. Για παράδειγμα, οι Sims (2007) μελέτησαν τις συνέπειες της κατάργησης του ελέγχου ενοικίων στη Μασαχουσέτη τη δεκαετία του 1990 και διαπίστωσαν ότι δεν υπήρξε σχεδόν καμία επίδραση στην κατασκευή νέων κατοικιών. Αντιθέτως, διαπίστωσαν ότι τα ενοίκια αυξήθηκαν σημαντικά μετά την άρση του ελέγχου. Το ίδιο ισχύει και για το Σαν Φρανσίσκο (Diamond et al., 2019). Η Teresa (2019) έχει δείξει πώς η σταδιακή χαλάρωση των νόμων σταθεροποίησης των ενοικίων στη Νέα Υόρκη, ακόμα κι αν δεν έχει υπάρξει πλήρης κατάργησή τους, έδωσε τη δυνατότητα σε εταιρείες ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων και διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων να εκμεταλλευτούν τις αυξήσεις στα δυνητικά ενοίκια και να εφαρμόσουν στρατηγικές υπεραξίας, αποκομίζοντας τεράστια κέρδη από ρυθμιζόμενα ακίνητα.
Αλλά ακόμη κι αν υποθέσουμε, για μια στιγμή, ότι ο «μύθος της προσφοράς» είναι πράγματι αληθής, τότε η λύση σε μια ενδεχόμενη μείωση του διαθέσιμου αποθέματος ενοικιαζόμενων κατοικιών είναι απλή: να χτιστούν περισσότερες προσιτές κατοικίες. Σε πιεσμένες αγορές ενοικίου (όπου οι κατασκευαστές και οι εκμισθωτές έχουν ισχύ στην αγορά), ο έλεγχος ενοικίων μπορεί στην πραγματικότητα να ενισχύσει την προσφορά. Αν οι κατασκευαστές δεν μπορούν να αυξήσουν τα ενοίκια για επιπλέον κέρδος, τότε έχουν ισχυρότερο κίνητρο να κατασκευάσουν πιο προσιτές μονάδες σε μεγαλύτερη κλίμακα ή να υποδιαιρέσουν μεγαλύτερα διαμερίσματα. Τα στοιχεία από την Πολιτεία του Νιου Τζέρσεϊ επιβεβαιώνουν αυτήν την τάση (Ambrosius et al., 2015· Gilderbloom & Lin, 2002). Μια εξαιρετική και πρόσφατη παρέμβαση στη συζήτηση για τον έλεγχο των ενοικίων προήλθε από τον οικονομολόγο Joshua W. Mason (2019), κατά τη διάρκεια της κατάθεσής του στο δημοτικό συμβούλιο του Jersey City σχετικά με την πολιτική ενοικίων. Όπως υποστήριξε ο Joshua W. Mason:
«Αυτό που περιορίζει ο έλεγχος των ενοικίων είναι οι αυξήσεις των ενοικίων που δεν αποτελούν αποτέλεσμα του έργου κάποιου εκμισθωτή – δηλαδή αυξήσεις που προκύπτουν από την αυξημένη ελκυστικότητα μιας περιοχής ή από μια ευρύτερη περιφερειακή έλλειψη κατοικίας σε σχέση με τη ζήτηση. Δεν υπάρχει κανένας λόγος να θεωρούμε ότι ο περιορισμός αυτών των απρόσμενων, κεφαλαιοποιημένων κερδών θα επηρεάσει την προσφορά κατοικίας. Σε ένα πλαίσιο όπου η κατασκευή νέων κατοικιών είναι ήδη περιορισμένη από άλλους παράγοντες, όπως οι χρήσεις γης, η ικανότητα των υπαρχουσών υποδομών ή απλοί φυσικοί περιορισμοί στην κατασκευή, η ρύθμιση των ενοικίων θα έχει ελάχιστη ή καθόλου επιπλέον επίδραση στην προσφορά κατοικίας. Αντιθέτως, θα περιορίσει απλώς τα μονοπωλιακά κέρδη των ιδιοκτητών που ήδη κατέχουν ακίνητα.»
Στο σημαντικό της έργο για τις διαδικασίες χωρικού διαχωρισμού στις πόλεις της Νότιας Ευρώπης, η Sonia Arbaci (2019) έδειξε ότι η κατάργηση των παγιωμένων ελέγχων ενοικίων πρώτης γενιάς στην Ιταλία, την Ισπανία, την Πορτογαλία και την Ελλάδα δεν οδήγησε σε μια πλημμύρα επαρκούς και προσιτής στέγασης. Αντιθέτως, όπως σημειώνει, «διευκόλυνε διαδικασίες εξευγενισμού, μεσοαστικοποίησης, αποπρολεταριοποίησης και άλλων μορφών επεκτατικής ιδιοκατοίκησης για τα μεσαία στρώματα, συχνά συνοδευόμενες από εξώσεις και εκτοπισμούς χαμηλόμισθων και ευάλωτων ενοικιαστών (π.χ. μη Δυτικών μεταναστών)» (σ. 254). Επιπλέον, η απορρύθμιση και η συνακόλουθη φιλελευθεροποίηση της αγοράς σήμαινε ότι, σε όλες τις πόλεις που μελέτησε, «τα ενοίκια εκτοξεύτηκαν όχι μόνο στις αναβαθμισμένες περιοχές αλλά σε ολόκληρο τον αστικό ιστό, με αποτέλεσμα να εκτοπιστούν τα χαμηλά και τα χαμηλομεσαία στρώματα, ντόπιοι και μετανάστες, από το μεγαλύτερο μέρος των αστικών περιοχών» (Arbaci 2019).
Τρίτον, περνάμε στον μύθο της αποδοτικότητας. Για πολλούς οικονομολόγους, κάτι θεωρείται μη αποδοτικό όταν “τεχνητά” παρεμβαίνει στη “φυσική” λειτουργία του μηχανισμού της αγοράς στον καθορισμό των τιμών. Ο έλεγχος των ενοικίων καταγγέλλεται ξανά και ξανά ως μια μορφή “διατίμησης”, που προκαλεί στρεβλώσεις στις αγοραίες αξίες και ενθαρρύνει το πρόβλημα των “εγκατεστημένων ενοικιαστών”, δηλαδή ανθρώπων που:
- (α) εμποδίζουν άλλους –νεοεισερχόμενους στην αγορά ενοικίων– να βρουν κατοικία,
- (β) επηρεάζουν τη λειτουργία μιας “δυναμικής” αγοράς εργασίας, καθώς αρνούνται να μετακινηθούν για δουλειά αλλού (γιατί έτσι θα έχαναν την προσιτή κατοικία τους),
- (γ) καταλαμβάνουν κατοικίες μεγαλύτερες απ’ όσες υποτίθεται ότι χρειάζονται, περιορίζοντας τη διαθεσιμότητα για μεγαλύτερα νοικοκυριά (Arnott & Igarashi, 2000· Basu & Emerson, 2003· Glaeser & Luttmer, 2003· Krol & Svorny, 2005· Munch & Svarer, 2002).
Τα προβλήματα μ’ αυτή τη λογική είναι δύο: Πρώτον, υποθέτει ότι οι φτωχοί καταναλωτές όχι μόνο έχουν πραγματική επιλογή ως προς το πού θα ζήσουν, αλλά και ελευθερία να “επιλέγουν ορθολογικά” τον τόπο κατοικίας τους, λες και δεν υπάρχουν δομικοί περιορισμοί στη ζωή τους. Δεύτερον, η ίδια η έννοια της “αποδοτικότητας” είναι δομικά προκατειλημμένη υπέρ των συμφερόντων των οικονομολόγων και τελικά των εκμισθωτών. Ο Joshua Mason, για άλλη μια φορά, το διατυπώνει εύστοχα:
«Όταν ένας εκμισθωτής αποκτά εισόδημα απλώς και μόνο επειδή είχε την τύχη να κατέχει γη σε μια περιοχή με αυξανόμενη ζήτηση και περιορισμένη προσφορά, ή εισόδημα από ένα παλιό κτίριο του οποίου τα κατασκευαστικά κόστη έχουν ήδη αποσβεστεί, τότε μιλάμε για οικονομική πρόσοδο. Αυτή προέρχεται από μια μορφή μονοπωλίου, όχι από την παροχή πραγματικών πόρων στην παραγωγή κατοικίας.
Και κάτι στο οποίο σχεδόν όλοι οι οικονομολόγοι συμφωνούν είναι ότι η αφαίρεση τέτοιων προσόδων δεν έχει κανένα κόστος ως προς την παραγωγή ή την αποδοτικότητα.»
Το δίδαγμα εδώ είναι ότι, αν θεωρήσουμε την κατοικία ως ζήτημα κοινωνικής δικαιοσύνης, ως ανθρώπινη ανάγκη, τότε τα επιχειρήματα περί «αναποτελεσματικότητας» πρέπει να αντιμετωπίζονται με απόλυτη επιφύλαξη. Οι Madden και Marcuse (2016, σ. 49) το συνοψίζουν εξαιρετικά:
«Η αναποτελεσματικότητα για τον έναν είναι το σπίτι του άλλου… Από την οπτική ενός ενοικιαστή που απειλείται με εκτοπισμό από το σπίτι του επί δεκαετίες, το σύστημα της εμπορευματοποιημένης αστικής ανάπτυξης είναι αυτό που είναι αναποτελεσματικό – για να μην αναφέρουμε ότι είναι σκληρό και καταστροφικό.»
Υπάρχει ένα χάσμα –πρόκειται για διαφορετικούς κόσμους– ανάμεσα στους καθηγητές οικονομικών σε υψηλού κύρους πανεπιστήμια ή καλοχρηματοδοτούμενα think tanks και στη ζωή των χαμηλόμισθων ενοικιαστών που πασχίζουν να ταΐσουν τις οικογένειές τους, ή να επιλέξουν ανάμεσα στο ενοίκιο ή το φαγητό. Η πραγματική «αποδοτικότητα» δεν επιτυγχάνεται όταν το κόστος ενοικίασης φτάνει ή ξεπερνά το 50% του οικογενειακού εισοδήματος, όταν τα νοικοκυριά δεν έχουν πια άλλα χρήματα να ξοδέψουν για να καλύψουν άλλες βασικές ανάγκες, όταν η στεγαστική επισφάλεια δημιουργεί πιέσεις και σε άλλους τομείς, όπως το σύστημα υγείας, ή –στην περίπτωση του Ηνωμένου Βασιλείου– όταν το κράτος αιμορραγεί, πληρώνοντας 35 δισεκατομμύρια λίρες ετησίως σε ιδιώτες εκμισθωτές, για να καλύψει το ποσό που δεν μπορούν να πληρώσουν οι ενοικιαστές.
Στη βάση της τριπλής αγνοτολογίας.[1] γύρω από τον έλεγχο των ενοικίων –ποιότητα, προσφορά, αποδοτικότητα– βρίσκεται μια μακρά και, όπως φαίνεται, ατέρμονη διαμάχη για το τι προκαλεί το υψηλό κόστος στέγασης. Για τους νεοκλασικούς οικονομολόγους, τα συντηρητικά think tanks, τους κατασκευαστές και όποιον έχει κάποια σχέση με τη βιομηχανία της στέγασης, το πρόβλημα είναι απλό: ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης: πάρα πολλοί άνθρωποι, πολύ λίγα σπίτια. Και έτσι, η λύση παρουσιάζεται εξίσου απλή: να αρθούν όλα τα εμπόδια που εμποδίζουν τους κατασκευαστές από το να χτίσουν όσο περισσότερο μπορούν. Για παράδειγμα, όχι πριν πολύ καιρό, ο νεοκλασικός οικονομολόγος Ed Glaeser (2013) έγραψε ένα άρθρο γνώμης στους New York Times κάνοντας έκκληση για πλήρη απορρύθμιση:
«Ο καλύτερος τρόπος να γίνουν οι πόλεις πιο προσιτές είναι να ελευθερωθούν οι γερανοί. Για να το πετύχουμε αυτό, πρέπει να καταργήσουμε το χαοτικό πλέγμα ρυθμίσεων χρήσεων γης που αυξάνουν το κόστος.»
Αυτή η λογική δεν είναι μόνο διάτρητη από ιδιοτελή συμφέροντα (δες Peck, 2016 για την κριτική στην προσέγγιση του Glaeser), είναι και εμπειρικά παραπλανητική. Ο Danny Dorling (2016) εξηγεί εύστοχα το γιατί:
«Οι τιμές των κατοικιών δεν καθορίζονται από τον νόμο της προσφοράς και ζήτησης, γιατί δεν έχεις επιλογή στο αν θα χρειαστείς στέγη. Αν αφήσεις μια απορρυθμισμένη αγορά να εξελιχθεί ενώ πετσοκόβεται η κοινωνική κατοικία και δεν υπάρχει καμία εναλλακτική πέρα από το να αγοράσεις αυτό που σου προσφέρεται, εκτός αν θες να κοιμάσαι στον δρόμο, τότε οι τιμές θα εκτοξευθούν… Σήμερα έχουμε περισσότερες κατοικίες από ποτέ, ανά άτομο και ανά οικογένεια. Απλώς τη μοιραζόμαστε πιο άνισα από ποτέ. Αν οι τιμές των κατοικιών ορίζονταν από την προσφορά και τη ζήτηση, τότε το πλεόνασμα υπνοδωματίων θα οδηγούσε σε πτώση των τιμών. Αλλά αυτή δεν είναι ελεύθερη αγορά. Δεν είσαι “ελεύθερος” να αγοράσεις ένα άδειο διαμέρισμα στο Λονδίνο που ο ιδιοκτήτης του το κρατάει κλειστό για να αυξήσει την αξία του. Εκείνος δεν θέλει να το πουλήσει, ίσως ούτε καν να το νοικιάσει. Και ακόμη κι αν το ήθελε, εσύ πιθανότατα δεν θα είχες τα χρήματα.»
Στο εκτενές έργο του για τη στέγαση, ο Danny Dorling (2014, σ. 231) υποστηρίζει ότι ο έλεγχος των ενοικίων είναι αναγκαίος για να μειωθούν οι τιμές, να αποθαρρυνθούν οι εκμισθωτές που ενδιαφέρονται αποκλειστικά για το κέρδος και παρέχουν τη χειρότερη δυνατή υπηρεσία, και να πέσουν οι τιμές των κατοικιών, με αποτέλεσμα:
«περισσότεροι άνθρωποι να αγοράζουν όταν πραγματικά το χρειάζονται και λιγότεροι να καταφεύγουν στην ενοικίαση, εκτός κι αν το επιλέγουν συνειδητά».
Επιπλέον, όπως έχει δείξει ο Christophers (2018) στην περίπτωση του Ηνωμένου Βασιλείου, οι αναλύσεις προσφοράς και ζήτησης είναι παντελώς ανεπαρκείς για να εξηγήσουν το πρόβλημα της προσιτής στέγασης, εξαιτίας ενός άλλου κρίσιμου παράγοντα: της αξίας και, κυρίως, της ιδιοκτησίας της γης. Σήμερα, η αξία της γης αντιστοιχεί σχεδόν στα 3/4 του κόστους μιας κατοικίας στο Ηνωμένο Βασίλειο. Περίπου το 70% της γης ανήκει στο 0,66% του πληθυσμού. Μόλις 6.000 περίπου ιδιοκτήτες γης –μεγάλα θεσμικά κεφάλαια, αριστοκράτες και η βασιλική οικογένεια– κατέχουν περίπου 40 εκατομμύρια στρέμματα, δηλαδή τα 2/3 της επικράτειας. Ο συνωστισμός του πληθυσμού σε ένα μικρό ποσοστό αυτής της γης –σε συνδυασμό με την κερδοσκοπία πάνω στη διαθέσιμη αστική γη– δημιουργεί τεχνητή έλλειψη γης, γεγονός που εκτοξεύει τις αξίες. Η γη αποτελεί πλέον το 51% του καθαρού πλούτου του Ηνωμένου Βασιλείου, σχεδόν διπλάσιο ποσοστό σε σχέση με τη Γερμανία. Το αποτέλεσμα είναι αστρονομικά υψηλές τιμές κατοικίας σε σχέση με τους στάσιμους μισθούς.
Όπως είχε προφητικά παρατηρήσει ο Φρίντριχ Ένγκελς πριν από πολλά χρόνια, το στεγαστικό ζήτημα είναι βαθιά συνδεδεμένο με τις δομές του καπιταλισμού. Μια πλούσια και ζωντανή κριτική βιβλιογραφία για τη χρηματιστικοποίηση της στέγασης –δηλαδή την διείσδυση του χρηματοπιστωτικού κεφαλαίου στην αγορά ακινήτων– προσφέρει μια πολύ πειστικότερη εξήγηση σχετικά με το γιατί η αστική κατοικία έχει καταστεί τόσο ακριβή σε τόσες πολλές κοινωνίες συγκρινόμενη με το απλοϊκό σχήμα προσφοράς και ζήτησης (βλ. Aalbers, 2016· Fields, 2017· García-Lamarca & Kaika, 2016· Rolnik, 2019). Επιπλέον, υπάρχουν πολύ ισχυρές ενδείξεις ότι ο έλεγχος των ενοικίων μειώνει πράγματι τα ενοίκια και ότι, όταν συνδυάζεται με άλλες προοδευτικές πολιτικές που εστιάζουν σε χρήσιμους σκοπούς του αποθέματος κατοικίας και γης (και όχι στις ανταλλακτικές αξίες που προτιμούν οι εκμισθωτές και η βιομηχανία της στέγασης), τότε μπορεί να επιφέρει σοβαρό πλήγμα στο υψηλό κόστος στέγασης συνολικά.
Προς ένα «θεμέλιο για τη στεγαστική δικαιοσύνη»
Το σύνθημα «Τα ενοίκια είναι εξοργιστικά υψηλά» είναι τόσο οικείο στις μέρες μας, που είναι σπάνιο να βρεις πόλη όπου να μην ακούγεται, αυτολεξεί ή παραλλαγμένο. Τη στιγμή που γράφονται αυτές οι γραμμές, ο έλεγχος των ενοικίων έχει μετατραπεί σε κρίσιμο πεδίο μάχης για τη στεγαστική δικαιοσύνη σε πολλές πόλεις ανά τον κόσμο, έχοντας για δεκαετίες βρεθεί εκτός του πολιτικού και κινηματικού ορίζοντα. Το πάγωμα ενοικίων του Βερολίνου, ή αλλιώς Mietendeckel, ήταν μέρος ενός νέου νόμου που ψηφίστηκε στην πόλη τον Ιανουάριο του 2020. Η ρύθμιση απαγόρευε στους εκμισθωτές διαμερισμάτων που είχαν κατασκευαστεί πριν το 2014 να ζητούν ενοίκιο υψηλότερο από αυτό που είχε συμφωνηθεί τον Ιούνιο του 2019 (τα νεόδμητα εξαιρούνταν). Επιπλέον, όσα ενοίκια ξεπερνούσαν κατά 20% τα “αποδεκτά όρια” μειώνονταν αναγκαστικά, με βάση την τοποθεσία και την ποιότητα της κατοικίας. Οι εκμισθωτές που δεν συμμορφώνονταν αντιμετώπιζαν βαριά πρόστιμα. Η πολιτική είχε πενταετή ισχύ, μετά την οποία οι αυξήσεις στα ενοίκια θα περιορίζονταν στον ρυθμό του πληθωρισμού. Το Mietendeckel ήταν πολύ δημοφιλές μεταξύ των ενοικιαστών του Βερολίνου, οι οποίοι αποτελούν τα τρία τέταρτα των νοικοκυριών της πόλης. Όπως ήταν αναμενόμενο, η πολιτική προκάλεσε μανιώδη αντίδραση από τους εκμισθωτές, τους επενδυτές ακινήτων και τα συντηρητικά κόμματα της Γερμανίας.
Κατατέθηκε αγωγή από 284 βουλευτές του κεντροδεξιού μπλοκ κατά του Mietendeckel. Τον Απρίλιο του 2021, με μια πολυαναμενόμενη απόφαση, το Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο της Γερμανίας έκρινε ότι το Mietendeckel είναι αντισυνταγματικό. Το πάγωμα ενοικίων άρθηκε, και πλέον επιτρέπεται η αναδρομική απαίτηση των αυξήσεων από τους εκμισθωτές. Αναρίθμητες εξώσεις βρίσκονται προ των πυλών, καθώς χιλιάδες ενοικιαστές καλούνται να πληρώσουν οφειλόμενα ενοίκια που είχαν «παγώσει». Ωστόσο, όπως σημειώνουν οι Madden και Vasudevan (2021), αυτή η απόφαση ίσως αποδειχθεί πύρρειος νίκη για τους εκμισθωτές και τους κερδοσκόπους. Η οργή για την κατάργηση του Mietendeckel τροφοδοτεί τώρα την υποστήριξη προς την καμπάνια υπέρ της απαλλοτρίωσης και της επαναδημοτικοποίησης χιλιάδων κατοικιών, οι οποίες είχαν προηγουμένως ιδιωτικοποιηθεί. Πρόκειται για μια επική, διαρκή μάχη, όπου οι ακτιβιστές πρέπει συνεχώς να ροκανίζουν τους μύθους γύρω από τον έλεγχο των ενοικίων – μέτρο που, σε συνδυασμό με άλλες ριζοσπαστικές πολιτικές, μπορεί να αποτελέσει θεμέλιο για τη στεγαστική δικαιοσύνη.
Το 2019, μια συλλογική έκθεση που συντάχθηκε από τους PolicyLink, Center for Popular Democracy και Right to the City Alliance, με τίτλο Our Homes, Our Future: How Rent Control Can Build Healthy, Stable Communities (Δικά μας τα σπίτια, δικό μας το μέλλον: Πως ο έλεγχος ενοικίων μπορεί να δημιουργήσει υγιείς, σταθερές κοινότητες), συγκέντρωσε ένα εντυπωσιακό ποσοτικό και ποιοτικό υλικό από όλη την επικράτεια των ΗΠΑ, παρουσιάζοντας ένα πειστικότατο επιχείρημα υπέρ της εφαρμογής ελέγχου ενοικίων σε εθνικό επίπεδο (με τη μορφή ρυθμίσεων δεύτερης γενιάς). Τέσσερα βασικά σημεία αναδείχθηκαν:
- Οι έλεγχοι ενισχύουν τη σταθερότητα και την προσιτότητα της στέγασης για τους ήδη υπάρχοντες ενοικιαστές, συμβάλλοντας ειδικά στη θωράκιση κοινοτήτων απέναντι στις καταστροφικές συνέπειες του εξευγενισμού.
- Πρόκειται για μέτρο άνευ προηγουμένου ως προς την ταχύτητα και την εμβέλειά του.
- Είναι ιδιαίτερα αποδοτικό οικονομικά, ειδικά σε σύγκριση με άλλες στεγαστικές πολιτικές.
- Προστατεύει νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα, τα οποία συνήθως περιλαμβάνουν ηλικιωμένους, έγχρωμους πληθυσμούς, γυναίκες με μικρά παιδιά, ασθενείς και άτομα με αναπηρίες.
Είναι δύσκολο να φανταστεί κανείς πιο καθηλωτική έκκληση υπέρ του ελέγχου των ενοικίων ως “θεμέλιο της στεγαστικής δικαιοσύνης” (σ. 40). Όχι μόνο λόγω του περιεχομένου, αλλά επειδή η έκθεση βασίστηκε πρωτίστως στην τεχνογνωσία ανθρώπων που εργάζονται με οργανώσεις ενοικιαστών επί τόπου, με σκοπό την προώθηση προγραμμάτων ελέγχου ενοικίων όπου οι ίδιοι οι ενοικιαστές διαδραματίζουν κεντρικό ρόλο στον σχεδιασμό και την υλοποίησή τους.
Ο έλεγχος των ενοικίων λειτουργεί καλύτερα όταν συνδυάζεται με μέτρα προστασίας των ενοικιαστών, όπως η απαγόρευση εξώσεων χωρίς αιτία (just cause evictions), και όταν εφαρμόζεται χωρίς παραθυράκια ή χωρίς να μετατρέπεται σε ελεύθερο πεδίο για τους εκμισθωτές όταν ένα ακίνητο μένει κενό, δηλαδή χωρίς το γνωστό “vacancy decontrol” (απελευθέρωση του ενοικίου μετά από έξωση ή αποχώρηση). Ίσως το πιο κρίσιμο δίδαγμα είναι ότι ο έλεγχος ενοικίων είναι απλώς μία πολιτική ανάμεσα σε πολλές, που μπορούν –και πρέπει– να εφαρμοστούν για να μετατοπιστεί η συζήτηση για τη στέγαση: από την περιουσία, το κέρδος και τις επενδύσεις προς την κοινότητα, την οικογένεια, το σπίτι και την ανθρώπινη ανάγκη για στέγη. Επιπλέον, η ιστορία των απεργιών ενοικίου μας διδάσκει κάτι σημαντικό: όταν οι εκμισθωτές, η βιομηχανία της στέγασης και η κρατική νομοθεσία που λειτουργεί για το κέρδος αρνούνται κάθε παραχώρηση, οι ενοικιαστές αντιστέκονται – και συχνά νικούν (Gray, 2018· Hua, 2018). Η παραγωγή άγνοιας γύρω από τον έλεγχο των ενοικίων θα συνεχιστεί. Τα συμφέροντα που την προωθούν είναι τεράστια και ισχυρά. Αλλά θα συνεχιστούν και οι αγώνες για επαρκή και προσιτή κατοικία. Γιατί οι ενοικιαστές είναι πολλοί περισσότεροι από τους εκμισθωτές.
Βιβλιογραφικές αναφορές
Aalbers, Manuel. (2016). The financialization of housing: A political economy approach. Routledge.
Albon, Robert P., & Stafford, David C. (1990). Rent control and housing maintenance. Urban Studies, 27(3), 233–240. https://doi.org/10.1080/00420989020080191
Ambrosius, Joshua D., Gilderbloom, John I., Steele, William J., Meares, Wesley L., & Keating, Dennis. (2015). Forty years of rent control: Reexamining New Jersey’s moderate local policies after the great recession. Cities, 49, 121–133. https://doi.org/10.1016/j.cities.2015.08.001
Anas, Alex. (1997). Rent control with matching economies: A model of European housing market regulation. Journal of Real Estate Finance and Economics, 15(1), 111–137. https://doi.org/10.1023/A:1007705623147
Arbaci, Sonia. (2019). Paradoxes of segregation: Housing systems, welfare regimes and ethnic residential change in Southern European Cities. Wiley-Blackwell.
Arnott, Richard. (1995). Time for revisionism on rent control? Journal of Economic Perspectives, 9(1), 99–120. https://doi.org/10.1257/jep.9.1.99
Arnott, Richard. (2003). Tenancy rent control. Swedish Economic Policy Review, 10, 89–121.
Arnott, Richard, & Igarashi, Masahiro. (2000). Rent control, mismatch costs and search efficiency. Regional Science and Urban Economics, 30(3), 249–288. https://doi.org/10.1016/S0166-0462(00)00033-8
Autor, David H., Palmer, Christopher J., & Pathak, Parag A. (2014). Housing market spillovers: Evidence from the end of rent control in Cambridge, Massachusetts. Journal of Political Economy, 122(3), 661–717. https://doi.org/10.1086/675536
Basu, Kaushik, & Emerson, Patrick M. (2003). Efficiency pricing, tenancy rent control and monopolistic landlords. Economica, 70(278), 223–232. https://doi.org/10.1111/1468-0335.t01-1-00280
Bonneval, Loïc. (2019, February 8). Does rent control prevent investment in real estate? Metropolitics. https://www.metropolitiques.eu/Does-Rent-Control-Prevent-Investment-inReal-Estate.html
Christophers, Brett. (2018). The new enclosure: The appropriation of public land in Neoliberal Britain. Verso.
Diamond, Rebecca, McQuade, Timothy, & Qian, Franklin. (2019). The effects of rent control expansion on tenants, landlords, and inequality: Evidence from San Francisco. (National Bureau of Economic Research Working Paper No. 24181). National Bureau of Economic Research.
Dorling, Danny. (2014). All that is solid: The great housing disaster. Penguin.
Dorling, Danny. (2016, October 21). Has brexit burst the british housing bubble? New Statesman. https://www.newstatesman.com/politics/uk/2016/10/has-brexit-burst-british-housing-bubble
Fields, Desiree. (2017). Urban struggles with financialization. Geography Compass, 11(11), e12334. https://doi.org/10.1111/gec3.12334
García-Lamarca, Melissa, & Kaika, Maria. (2016). Mortgaged lives’: The biopolitics of debt and housing financialisation. Transactions of the Institute of British Geographers, 41(3), 313–327. https://doi.org/10.1111/tran.12126
Gilbert, Alan. (2003). Rental housing − an essential option for the urban poor in developing countries. UN-Habitat.
Gilderbloom, John I., & Lin, Ye. (2002). Thirty years of rent control: A survey of New Jersey cities. Journal of Urban Affairs, 29(2), 207–220. https://doi.org/10.1111/j.1467-9906.2007.00334.x
Glaeser, Edward. (2002). Does rent control reduce segregation? (Harvard Institute of Economic Research Discussion Paper No. 1985). Harvard University.
Glaeser, Edward. (2013, October 16). Ease housing regulation to increase supply. New York Times.
Glaeser, Edward L., & Luttmer, Erzo F.P. (2003). The misallocation of housing under rent control. American Economic Review, 93(4), 1027–1046. https://doi.org/10.1257/000282803769206188
Gray, Neil. (2018). Introduction: Rent unrest; From the 1915 rent strikes to contemporary housing struggles. In Rent and Its Discontents: A Century of Housing Struggle, edited by Neil Gray, xvii–xxxix. Rowman and Littlefield.
Gurian, Craig. (2003). Let them rent cake: George Pataki, market ideology, and the attempt to dismantle rent regulation in New York. Fordham Urban Law Journal, 31(2), 339–411.
Hackner, Jonas, & Nyberg, Sten. (2000). Rent control and prices of owner-occupied housing. Scandinavian Journal of Economics, 102(2), 311–324. https://doi.org/10.1111/1467-9442.00202
Hartman, Chester, Keating, Dennis, & Richard, LeGates. (1982). Displacement: How to fight it. National Housing Law Project.
Hayek, Friedrich A., Friedman, Milton, Stigler, George J., De Jouvenel, Bertrand, Paish, F. W., Rydenfelt, Sven, & Pennance, F. G. (1972). Verdict on rent control. Institute of Economic Affairs.
Heffley, Dennis. (1998). Landlords, tenants and the public sector in a spatial equilibrium model of rent control. Regional Science and Urban Economics, 28(6), 745–772. https://doi.org/10.1016/S0166-0462(98)00020-9
Ho, Lok Sang. (1992). Rent control: Its rationale and effects. Urban Studies, 29(7), 1183–1190. https://doi.org/10.1080/00420989220081121
Hodkinson, Stuart. (2019). Safe as houses: Private greed, political negligence and housing policy after Grenfell. Manchester University Press.
Hua, Dominique. (2018, January 30). Five rent strikes which changed the game. Red Pepper. https://www.redpepper.org.uk/five-rent-strikes-which-changed-the-game/
Jenkins, Blair. (2009). Rent control: Do economists agree? Econ Journal Watch, 6, 73–112.
Kallin, Hamish, & Slater, Tom. (2018). The myths and realities of rent control. In Neil Gray (Ed.), Rent and Its Discontents: A Century of Housing Struggle (pp. 139–152). Rowman and Littlefield.
Krol, Robert, & Svorny, Shirley. (2005). The effect of rent control on commute times. Journal of Urban Economics, 58(3), 421–436. https://doi.org/10.1016/j.jue.2005.03.002
Krugman, Paul. (2000, June 7). Reckonings; A rent affair. New York Times. https://www.nytimes.com/2000/06/07/opinion/reckonings-a-rent-affair.html
Kutty, Nandinee. (1996). The impact of rent control on housing maintenance: A dynamic analysis incorporating European and North American rent regulations. Housing Studies, 11(1), 69–88. https://doi.org/10.1080/02673039608720846
Lansley, Stewart, & Mack, Joanna. (2015). Breadline Britain: The rise of mass poverty. One World.
Lind, Hans. (2001). Rent regulation: A conceptual and comparative analysis. European Journal of Housing Policy, 1(1), 41–57. https://doi.org/10.1080/14616710110036436
Lindbeck, Assar. (1971). The political economy of the new left. Harper & Row.
Madden, David, & Marcuse, Peter. (2016). In defence of housing. Verso.
Madden, David, & Vasudevan, Alex. (2021, April 23). Berlin’s rent cap, though defeated in court, shows how to cool overheated markets. The Guardian.
Mason, Joshua W. (2019, November 13). Considerations on rent control. Testimony Before Jersey City Council on Rent Control. https://jwmason.org/slackwire/considerations-on-rent-control/
McFarlane, Alastair. (2003). Rent stabilization and the long-run supply of housing. Regional Science and Urban Economics, 33(3), 305–333. https://doi.org/10.1016/S0166-0462(02)00031-5
Morris, Alan. (1997). Physical Decline in an inner-city neighbourhood: A case study of Hillbrow: Johannesburg. Urban Forum, 8(2), 153–175. https://doi.org/10.1007/BF03036767
Munch, Jakob Roland, & Svarer, Michael. (2002). Rent control and tenancy duration. Journal of Urban Economics, 52(3), 542–560. https://doi.org/10.1016/S0094-1190(02)00502-8
Myrdal, Gunnar. (1965, August 25). Opening address to the council of international building research in Copenhagen. Dagens Nyheter, 12.
Olsen, Edgar. (1988). What do economists know about the effect of rent control on housing maintenance? Journal of Real Estate Finance and Economics, 1(3), 295–307. https://doi.org/10.1007/BF00658922
Peck, Jamie. (2016). Economic rationality meets celebrity urbanology: Exploring Edward Glaeser’s city. International Journal of Urban and Regional Research, 40(1), 1–30. https://doi.org/10.1111/1468-2427.12321
PolicyLink, the Centre for Popular Democracy, and the Right to the City Alliance. (2019). Our homes, our future: How rent control can build healthy, stable communities. https://www.policylink.org/resources-tools/our-homes-our-future
Ramaswamy, V., & Chakravarti, Manish. (1997). Falahak, Inshallah (Flowering−God’s Will): The struggle of the labouring poor and a vision, strategy and programme for tenant−led Basti and City Renewal. Environment and Urbanization, 9(2), 63–80.
Rodger, Richard. (1989). Crisis and confrontation in Scottish housing 1880–1914. In Richard Rodger (Ed.), Scottish housing in the twentieth century (pp. 25–53). Leicester University Press.
Rolnik, Raquel. (2019). Urban warfare: Housing under the empire of finance. Verso.
Romero, Gustavo. (1990). Rented housing in Mexico City. In Rental Housing: Proceedings of an Expert Group Meeting (pp. 197–203). New York City: UNCHS.
Salins, Peter. (1999). Reviving New York City’s housing market. In Michael H. Schill (Ed.), Housing and community development in New York City: Facing the future (pp. 53–72). SUNY Press.
Sims, D. P. (2007). Out of control: What can we learn from the end of Massachusetts rent control? Journal of Urban Economics, 61(1), 129–151. https://doi.org/10.1016/j.jue.2006.06.004
Soliman, Ahmed. (2002). Typology of informal housing in Egyptian cities: Taking account of diversity. International Development Planning Review, 24(2), 177–202. https://doi.org/10.3828/idpr.24.2.5
Teresa, Benjamin F. (2019). New dynamics of rent gap formation in New York City rent-regulated housing: Privatization, financialization, and uneven development. Urban Geography, 40(10), 1399–1421. https://doi.org/10.1080/02723638.2019.1603556
Turner, Bengt, & Malpezzi, Stephen. (2003). A review of empirical evidence on the costs and benefits of rent control. Swedish Economic Policy Review, 10(1), 11–56.
UK Parliament. (2016). Housing and planning bill: Written evidence submitted by Crisis. https://www.publications.parliament.uk/pa/cm201516/cmpublic/housingplanning/memo/hpb04.htm
[1] Στο πλαίσιο της κοινωνιολογίας της γνώσης, η αγνοτολογία είναι η μελέτη της εσκεμμένα και πολιτισμικά παραγόμενης άγνοιας ή αμφιβολίας, συνήθως με σκοπό την πώληση ενός προϊόντος, την επηρεασία της κοινής γνώμης ή την απόσπαση εύνοιας, ιδιαίτερα μέσω της δημοσίευσης ανακριβών ή παραπλανητικών επιστημονικών δεδομένων (παραπληροφόρηση)
